• Yapı malikinin sorumluluğu
  MADDE 69- (1) Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
  (2) İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.
  Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.

İlgili madde uyarınca, bina veya diğer yapı eseri maliki bakımından binanın yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksikliklerden dolayı bir sorumluluk söz konusudur. İntifa hakkı veya oturma hakkı sahipleri bakımından ise, sadece bakımdaki eksikliklerden dolayı bir sorumluluk söz konusudur. Görüldüğü üzere, intifa hakkı ve oturma hakkı sahipleri, binanın yapımındaki bozukluklardan dolayı bir sorumluluk altına girmemektedir; burada müteselsil sorumluluk söz konusu olmayacaktır. Örneğin, binanın yapımından kaynaklanan bir bozukluk sebebiyle kaldırımda yürüyen şahsın üzerine beton parçası düştüğünde, yapı eserinin, yani bina malikinin kusursuz sorumluluğu söz konusu olacaktır.

TBK 69.Maddesi Uyarınca Malikin, İntifa Hakkı veya Oturma Hakkı Sahibinin Sorumluluk Şartları

Aşağıda yer alan sorumluluk şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini incelemeden önce, ortada hukuka aykırı bir durumun söz konusu olması gerekir. Bu hukuka aykırılığın sonucunda da bir zararın doğmuş olması şarttır. Üçüncü olarak da, hukuka aykırı durum ile zarar arasında uygun bir illiyet bağının varlığı aranmalıdır. Bu üç husus gerçekleşmediği sürece, TBK 69.maddesinde düzenlenen sorumluluğa ilişkin şartların incelenmesine geçilmemelidir.

Söz konusu şartlar şu şekildedir;

1) Bir Bina veya Yapı Eseri Olmalıdır.

Bina kavramı içerisine esasen konutlar, okullar, hastaneler girmektedir. Yapı eserlerine ise, yolları, köprüleri, tünelleri, elektrik direklerini sokmak mümkündür. Burada bilinmesi gereken en önemli husus şudur; TBK 69.maddesi açısından sorumluluktan söz edebilmek için, binanın veya yapı eserinin mutlaka tamamlanmış olması gerekir. Eğer bina veya yapı eseri tamamlanmamışsa, malikin yahut intifa ve oturma hakkı sahiplerinin bu maddeye dayalı olarak sorumlu olmaları mümkün olmayacaktır.

Bir binanın veya yapı eserinin varlığını tespit edebilmek önemlidir, çünkü her yapı kanunun aradığı şartları yerine getirmeyebilir. Dolayısıyla bir yapının bina veya yapı eseri olduğuna kanaat getirebilmek için iki unsurun bir arada bulunması gerekmektedir. İlk olarak, bu yapının yere sabitlenmiş olması gerekmektedir. Söz konusu sabitlemenin sürekli olması yeterli olduğu gibi, geçici olarak da sabitlenmiş olması da yeterlidir. İkinci olarak da, söz konusu binanın ya da yapı eserinin insan eliyle üretilmiş olması gerekmektedir. Örneğin, inşaat alanlarında veya tarlalarda işçilerin kalması amacıyla yapılan barakalar yere sabitlenmiş olduğundan dolayı, bu barakalar bir yapı eseri olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla buralarda yapı eseri malikinin kusursuz sorumluluğu bulunmaktadır. Sonuç olarak, yapı eseri malikinin olası bir zarardan ötürü, bu zarardan kurtulabilmesi için kendisinin bir kusuru aranmayacaktır.

2) Bir Mülkiyet İlişkisi ya da intifa Hakkı - Oturma Hakkı İlişkisi Olmalıdır.

Söz konusu mülkiyet ilişkisi tek başına ferdi bir mülkiyete dayandığı gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ilişkisi de söz konusu olabilir. Ayrıca, malik olan kişi gerçek kişi olabileceği gibi özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi de olabilir.

Burada şu ayrımı yapmak gerekir; TBK 69.maddesi hükmünde de açıkça belirtildiği üzere, intifa veya oturma hakkı sahibi bakımından sadece ve sadece binanın bakımındaki bozukluklardan dolayı malikle birlikte müteselsil sorumluluk öngörülmüştür. Dolayısıyla, intiha hakkı veya oturma hakkı sahibi, binanın yapımındaki bozukluklar sonucunda meydana gelen zararlardan sorumlu tutulmayacaktır.

Kiracı Bakımından: Kanunumuz bu madde kapsamında intifa ve oturma hakkı sahiplerini düzenlemiş olup, kiracı kavramını kullanmamıştır. Her ne kadar "Kiracı" ibaresi yer almasa da, uzun süreli kiracıların da bu kapsama dahil edilmesi gerektiğini belirten hukukçular vardır; fakat, bu görüş doktrin tarafından benimsenmemektedir. Dolayısıyla, bir binanın ya da yapı eserinin kiracısı, kira sözleşmesi ne kadar uzun olursa olsun, kusursuz sorumluluk esasına göre sorumlu tutulmayacaktır. Yani, binanın bakımındaki eksikliklerden dolayı kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir.

Sonuç olarak, kanunumuz, sadece binanın maliki yahut intifa ve oturma hakkı bakımından kusursuz sorumluluğu öngörmektedir.

3) Binanın ya da Yapı Eserinin Yapımındaki veya Bakımındaki Eksiklik Var Olmalıdır.

Binanın yapımındaki bozukluk hususu şu şekillerde karşımıza çıkabilmektedir; örneğin binada kullanılması gereken kiretmitler, demirler, betonlar kullanılmamıştır. Bunlar, binanın yapımındaki bozukluğa örnek olarak gösterilebilir.

Binanın bakımındaki eksiklik ise, bina içerisinde ve dışarısında gerekli bakımların süresi içerisinde yapılmaması olarak gösterilebilir. Örneğin, bina çok eskiye binanın sıvalarının yenilenmemesi buna örnek olarak gösterilebilir.

Zamanaşımı/Sorumluluğun Süresi

TBK 69.maddesi, "haksız fiil sorumluluğu"nu düzenleyen bir maddedir. Dolayısıyla, TBK 69.madde bakımından, TBK 72.maddesinde düzenlenen zamanaşımı hükmü geçerli olacaktır.

Zamanaşımı
MADDE 72-

(1) Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır.
(2) Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir.

TBK 69 vs. TMK 730

TMK 730.maddesi, taşınmaz malikinin sorumluluğunu düzenlemektedir. Burada bir taşınmazın, yasal sınırlarına aykırı olarak kullanılması sonucunda bir zararın ortaya çıkması söz konusudur. TBK 69.maddesinde ise, binanın ya da yapı eserinin yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklikten dolayı bir zarar söz konusudur. Bu iki maddenin uygulama alanı karıştırılmaktadır. Örneğin, arsasını kanuna aykırı şekilde taş ocağı olarak kullanan malikin söz konusu arsada meydana gelen taş kayması sonucu üçüncü kişiye karşı sorumluluğu TMK 730.maddesi kapsamındadır. Fakat, mevzuata uygun şekilde söz konusu arsanın taş ocağı olarak kullanılması ve taş ocağının yapımındaki ya da bakımındaki bir eksiklikten dolayı üçüncü kişiler zarar gördüyse, bu takdirde TBK 69.maddesi hükmü uygulama alanı bulacaktır.