Bir Konutun İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi

Tbk 347 ve devamında konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesi anlatılmaktadır. Kira sözleşmeleri bildirim ve dava yoluyla sona erdirilebilir.
Bu yazımızda Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesinden bahsedeceğiz. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi 2 şekilde olmaktadır.
1) Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
2) Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
İşte yazımıza konu olan ihtiyaç nedeniyle konutun tahliyesi kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesine imkan veren bir yoldur. Dava, hem konut hem işyerine ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiğinde yani ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler de 2 başlık altında düzenlenmiştir.
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kanunun devam maddelerinde ek ayrıntılar mevcuttur.

Dava süresinin uzaması
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Dava sebeplerinin sınırlılığı
MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Uygulamaya ilişkin açıklamalar yapmak gerekirse:

Gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç varlığı aranır.
Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinime dayanarak açtığı davada gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olması noktasında hakimin kanaat getirmesi gerekir.
İhtiyacın gerçek olmadığı, samimi bulunmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek vb sebeplerle açılan davalar reddedilmektedir.
Uygulamadan bazı örneklere bakacak olursak:
Gereksinim nedeniyle tahliye davası;
• Kiraya verenin kirada oturması,
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
• Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
• Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi
• Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
• Kiraya verenin memuriyet sebebi,
hallerinde kabul edilmektedir.

Kanunda örtülü olarak bahsedilse de süre mevzusu büyük önem taşımaktadır. 
Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye, süre şartına uyulmaksızın açıldığı takdirde dava usulden reddedilmektedir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır. Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar. Bunu yukarıda madde 353de göstermiştik.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zira, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kaç Ay Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ortalama 6-9 ay sürmektedir. Mahkemenin iş yoğunluğu, dava şartlarının yerine getirilmesi, davacı sayısı gibi faktörler süreyi etkileyecektir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararlarına Bakmak Gerekirse

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davacı Sıfatı
“Dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacılardan A.A'e ait olduğu, A.B ve A.C'in yarı yarıya intifa hakkına sahip bulunduğu, davaya dayanak yapılan 01/06/2013 tarihli kira sözleşmesinin kiraya veren sıfatıyla intifa hakkı sahipleri A.B. ve B.B ile kiracı sıfatıyla davalılar arasında imzalandığı uyuşmazlık konusu değildir. Kiraya veren intifa hakkı sahibi A.B 'in 22/08/2017 tarihinde vefat etmesi nedeniyle intifa hakkı ve bu hakka bağlı olan kiraya veren sıfatı da sona ermiş, malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Yani A.B’in mirasçıları kiraya veren sıfatına sahip değillerdir. Bu durumda, taşınmazın yarı payında intifa hakkı sahibi ve kiraya veren A.C. ile diğer payı için sona eren intifa hakkı nedeniyle malik A.A'in tahliye davası açabileceği, diğer davacı X.Y'in aktif dava ehliyetine sahip olmadığı anlaşılmıştır.” (Y. 3. HD, 28.06.2022 T., 2022/2469 E., 2022/6233 K.)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İhtarname Şartı
“Davacı dava konusu taşınmazı 12.02.2015 tarihinde iktisap etmiş ve 17.02.2015 tarihinde davalı adına keşide ettiği ihtarla kiracısı bulunduğu taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını ihtarın tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye etmesini ihtar etmiş ve ihtar davalıya 06.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Davacı vekili iktisaptan itibaren bir ay içinde tebliğ ettirdiği ihtarla iktisap ettiğini davalıya bildirmiş ise de dava yasal 6 aylık süre beklenilmeden 30.04.2015 tarihinde açılmıştır. Açılan dava süresinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Y. 6. HD, 14.03.2016 T., 2016/2761 E., 2016/1963 K.)

Yeni Malikin İhtiyacı
“Olayımıza gelince; davalının kiracı olduğu gayrimenkulün davacı tarafından 03.07.2012 tarihinde satın alındığı, davalıya Karşıyaka 6. Noterliğinin 24.07.2012 tarih ve 12167 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle kiralananı satın aldığını ve mevcut kira sözleşmesinin 31.08.2012 tarihinde sona erdiğini ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirdiği anlaşılmıştır. Davacı eski malik ile yapılan 31.08.2012 bitiş tarihli sözleşmeye dayanarak 28.9.2012 tarihinde davasını açmıştır. Eski malik ile yapılan 01.09.2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli sözleşmeye göre dava süresinde olduğundan işin esasının incelenerek taraf delilleri de toplanıp sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, davanın yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Y. 6. HD, 02.04.2013 T., 2013/3949 E., 2013/5930 K.)

Stj.Av. Melih Taha TURAN