Giriş

Mülkiyet, taşınır ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılmakta olup, taşınmaz mülkiyeti de kendi içerisinde eşyaya bağlı mülkiyet ve kişiye bağlı mülkiyet olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda sizlere eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisini anlatmaya çalışacağız.

Bir taşınmazın tapu kütüğü incelendiğide, tapu kayıtlarının beyanlar kısmında üçüncü(3.) kişinin adı veya başka bir taşınmazın ada/parsel bilgileri yazıyor olabilir. İşte bu veya bunun gibi durumlarda kişiye bağlı ve eşyaya bağlı mülkiyet karşımıza çıkmaktadır.

Eşyaya Bağlı Mülkiyet

Eşyaya bağlı mülkiyetin en önemli özelliği, ilgili taşınmazın tapu kütüğünde (X) kişisinin değil, başka bir taşınmazın ada/parsel bilgilerinin yer almasıdır. Bu gibi bir durumda anlaşılacaktır ki, ada/parsel bilgisi yazan taşınmaza asıl taşınmaza kim malik ise, bu mülkiyete bağlı olan taşınmaz üzerinde o kişinin mülkiyet hakkı söz konusu olacaktır. Bu husus kanundan doğabileceği gibi, hukuki ilişkiyle de doğabilir.

Eşyaya bağlı mülkiyet hususunda bilinmesi gereken en önemli husus şudur; ilgili taşınmazın maliki, eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisi kurulan mülkiyet üzerindeki hakkını kendisinde saklı tutarak kendi taşınmazını bir başkasına devredemez. Çünkü, eşyaya bağlı mülkiyet hakkı, bağlı olduğu eşyadan ayrı tutulup, üzerinde tasarruf edilebilmesi mümkün değildir.

1) Kanundan Doğan Eşyaya Bağlı Mülkiyet

Kanundan doğan eşyaya bağlı mülkiyetin en önemli örneği, TMK 721.maddesinde düzenlenmektedir. İlgili hüküm uyarınca, iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan sınırlıklar üzerinde mülkiyet hakkı o iki taşınmaza bağlanmaktadır. Ayrıca, ilgili hüküm uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça, sınırları çevreleyen taşınmazların sahipleri paylı mülkiyet hakkına sahip olup, o sınırlıklar üzerinde de eşyaya bağlı mülkiyet söz konusudur. Sonuç olarak, sınırlıkları çevreleyen taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı kimdeyse, sınırlıklar üzerinde mülkiyet hakkı da doğrudan doğruya o kişilete ait olacaktır.

İlgili taşınmazın maliki, sınırlıklar üzerinde sahip olduğu mülkiyet hakkını kendisine saklı tutarak sınırlıkları çevreleyen taşınmazını bir başkasına devredemez. Çünkü, sınırlıklar üzerindeki eşyaya bağlı mülkiyet hakkını, bağlı olduğu eşyadan ayırıp, üzerinde tasarruf edilebilmesi mümkün değildir.

Madde 721- "İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır."

2) Hukuki İşlemden Doğan Eşyaya Bağlı Mülkiyet

Hukuki işlemden doğan eşyaya bağlı mülkiyet özellikle toplu konutlarda karşımıza çıkmaktadır. Toplu konutlar üzerinde birden fazla parseller söz konusudur. Bunu örnekle açıklayalım; toplu konut içerisinde bulunan havuzun bulunduğu parsel üzerinde diğer taşınmazların mülkiyet hakkı pekala söz konusu olacaktır. Bu durumda havuzun bulunduğu parsele ilişkin tapu kütüğünde diğer parsellerin de bilgileri yer alacaktır. Burada, diğer parsellerdeki taşınmazlar bu havuzdan ortak yararlanabilsin diye, eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisi kurulmuştur. Görüldüğü üzere, burada eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisi kanundan doğmayıp, hukuki işlemden doğmaktadır, yani bir irade açıklamasından doğmaktadır.